写在前面

在生活中，经常会出现房产出售后办理房产产权转移之前，所有权人将房产另行抵押给他人并办理抵押登记。那么，当抵押权与购房者的物权期待权发生冲突时，按照物权优于债权的原则，物权具有优先性。但仅因为购房者的物权期待权属于债权范畴就一定劣后于抵押权吗？

从权利性质上看，在司法实务及司法解释中，对于买受人的物权期待权给予了特别的保护。该权利在一定条件下可以优先于抵押权，因此不能得出物权期待权劣后于抵押权的结论。

案情简介

1993年1月，黎某某（案外人）与西部某公司（被执行人）签订购房合同后实际占有使用案涉房屋并于1995年8月付清房款。2015年1月27日，西部某公司为获取贷款将包括案涉房屋在内的整栋房屋抵押给某银行（申请执行人），并于次日办理了抵押登记。二十多年来，黎某某多次要求西部某公司办理产权过户登记均未如愿。

2020年案涉房屋被某银行申请查封，黎某某为维护自己的合法权益委托律登律师代理本案。律登律师提出执行异议后被法院裁定中止执行，某银行以黎某某为被告，西部某公司为第三人提起了执行异议之诉。

原告方（申请执行人）认为：第一，其对案涉房屋依法享有抵押权并有权采取执行措施。第二，被告对案涉房屋不享有足以对抗强制执行的权利。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，而非第二十八条之规定。第三，被告所购房屋系商业用房，其权益的保障顺位不应高于抵押权。

案外人代理律师说法

律登律师一方面对黎某某提供的证据材料进行梳理后对其享有的权利进行甄别，判定其权利性质，另一方面快速找到本案适用的法条，结合案情制定代理思路及解决方案，最后，在庭审中从以下三点进行分析并发表代理意见：

第一，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条以及《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定中，不难看出在司法解释及司法实务中，对买受人的物权期待权给予了特别的保护，对买受人的物权期待权优先于普通债权予以保护。我国的物权法体系中，不动产物权变动是以登记作为生效要件，但办理不动产所有权转移登记时，出卖人往往需完成诸多手续和法定义务，导致办理不动产转移登记手续的周期较长，在完成不动产转移登记前，不动产买受人即便已实际受领出卖人交付的不动产，仍不能成为法律意义上的所有权人，而办理不动产转移登记手续往往又不受买受人控制，在此期间如不对不动产买受人的权利予以特别保护，买受人的合法权益将极易受到侵害，不仅有违社会公众对于权利取得的合理期待，甚至危及交易安全本身。

第二，本案中，黎某某的物权期待权成立于前，某银行的抵押权成立于后，某银行在设立抵押权时未尽到相应的审查义务，无过错买受人黎某某的物权期待权可优先于某银行的抵押权。首先，设立抵押权登记通常较所有权登记在办理程序上具有便捷的优势，权利人在享受程序优势的同时，应负有相应的注意义务，避免不当排除甚至侵害他人对抵押物的合法权利。其次，因债务人迫切需要贷款人发放贷款等事由,在办理抵押登记时抵押人对债权人更为配合，可以较为顺畅的完成抵押办理。最后，反观不动产转移登记，在出卖人收取对价后，常常出现出卖人怠于履行自身义务，造成办理过户登记手续拖延。由于办理抵押登记手续相对于办理不动产转移登记手续具有程序上的优势，以致可能产生“后到而先得”的结果，即在后主张权利，却在先取得权利。如果该“后到而先得”的结果并非是因买受人怠于行使权力产生，而是因程序便捷这种优势产生，则有必要对利用程序优势的行为加以制衡和限制，即权利人在办理抵押登记时应尽到相应的注意义务，否则可能导致权利人滥用担保物权的优先性，忽略甚至恶意排除他人对抵押物在先的合法利益

第三，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定:“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查，经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。”该法条明确规定了商业银行在设置抵押时应当充分尽到谨慎调查义务。本案中，某银行未充分履行其应尽的审查义务，导致未能审查发现在设立抵押登记时案外人黎某某已对抵押物存在的合法利益，某银行存在未尽到审慎审查义务的过错，应承担相应的不利后果。

法院审理

法院采纳了代理律师的上述观点，认定黎某某享有的权利足以排除某银行行使抵押权的强制执行。

同时法院认为，审查不动产买受人的物权期待权与抵押权的优先性需综合权利价值进行判断。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，商品房消费者的物权期待权可优先于抵押权,本案中，黎某某虽不属于商品房消费者，但也不能就此得出相反的结论，即普通不动产买受人的物权期待权就劣后于抵押权。同时，审理执行异议之诉案件尚缺乏具体的法律规定，而涉及抵押权的执行异议之诉案件，审理的内容又指向抵押权与案外人权利的比较，如仅以权利性质作为权利优先性比较的要素，则该审查内容属于执行异议阶段对权利外观形式审查的内容，而非审判程序中的实体审理。将涉及抵押权的执行异议之诉案件纳入诉讼案件进行实体审理，同时不动产买受人的物权期待权又属于法律给予特别保护的权利，则对于不动产买受人的物权期待权与抵押权在权利优先性上的比较，不能仅仅依据权利性质，还应包括权利价值的衡量等内容，即哪种权利更需优先保护。

最终，法院作出依法驳回原告诉讼请求的判决。

法条链接
《执行异议和复议规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。